Науково-практичний коментар до ст. 351 Цивільного кодексу України

1. Вимога обов\’язкового попереднього і повного відшкодування вартості земельної ділянки і розташованих на ній об\’єктів нерухомого майна відтворюється у частині п\’ятій ст. 41 Конституції України, але має значно ширшу сферу дії: 1) поширюється на власників — не тільки громадян, а й юридичних осіб; 2) поширюється не тільки на примусове відчуження земельних ділянок та розташованих на них об\’єктів нерухо­мого майна, а й на їх викуп. Разом з тим, слід ураховувати, що механізм забезпечення обов\’язкового і повного відшкодування вартості земельних ділянок установлений тіль­ки стосовно примусового відчуження зазначених об\’єктів — підставою для державної реєстрації права власності держави на примусово відчужені земельні ділянки та роз­ташоване на них нерухоме майно є, зокрема, документи, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого (ч. 4 ст. 16; абзац другий ч. 1 ст. 18 Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об\’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»).

2. У разі викупу земельної ділянки та розташованих на ній об\’єктів нерухомого майна право власності до набувача (держави, територіальної громади) переходить відповідно до спеціального правила абзацу першого ч. 1 ст. 18 Закону «Про відчу­ження земельних ділянок, інших об\’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної

необхідності» «після укладення договору купівлі-продажу (іншого правочину, що пе­редбачає передачу права власності) та державної реєстрації такого права». Стосовно випадків примусового відчуження момент переходу права власності не встановлений. Тому в таких випадках наведене законодавче положення про перехід права власності на земельну ділянку та розташоване на ній нерухоме майно з моменту державної ре­єстрації такого права підлягає застосуванню за аналогією.

3. Власник земельної ділянки, що підлягає відчуженню, має право вимагати надання йому іншої земельної ділянки. При викупі власник може відмовитись від укладення договору (купівлі-продажу, міни) у разі, якщо запропонована йому земельна ділянка його не влаштовує. При примусовому відчуженні власник не може протидіяти при­йняттю судом відповідного рішення, а законодавець не дає власнику будь-яких інших

гарантій, крім гарантії того, що інша земельна ділянка буде надана в межах території, на яку поширюються повноваження відповідного органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади.

Тож власнику можуть і не запропонувати земельну ділянку в районі, де земельні ділянки надаються людям, що належать до категорії шановних. Певною гарантією для власника земельної ділянки може бути лише правило ч. 6 ст. 4 Закону «Про від­чуження земельних ділянок, інших об\’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» [329] («примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності здійснюється за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено з власником відчужуваної земельної ді­лянки»).

4. Додаткове речення «вартість якої враховується при визначенні викупної ціни» не відповідає логіці людського мислення. Але таке ж формулювання включене до ч. 1 ст. 14 Закону «Про відчуження земельних ділянок, інших об\’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з-мотивів суспільної необхідності». Згідно з логічним тлумаченням можна

зробити висновок про те, що на вартість наданої іншої земельної ділянки зменшуєть­ся сума, що підлягає виплаті власнику як викупна ціна. Більш детально ці питання вирішуються ч. 1 ст. 14 названого Закону, де передбачається доплата або покупцем (органом, що прийняв рішення про примусове відчуження) або власником з метою до­сягнення еквівалентності подібно до того, як це передбачено ч. З ст. 715 ЦК стосовно

будь-якої міни. Такі ж правила встановлені ст. 14 названого Закону у разі надання інших об\’єктів нерухомого майна замість об\’єктів, що відчужуються.

5. У разі, коли власник земельної ділянки, що підлягає відчуженню, не є власником об\’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані, при викупі договір укладається з власником земельної ділянки і кожним із власників об\’єктів нерухомого майна. Частина 4 ст. 351 ЦК («питання про відчуження розглядається з кожним власником окремо») не перешкоджає пред\’явленню органом, який прийняв рішення про примусо­

ве відчуження, одного позову до декількох відповідачів (власника земельної ділянки і власників розташованих на ній об\’єктів нерухоме майна) згідно з п. 2 ч. 2 ст. 32 ЦПК, оскільки обов\’язки відповідачів виникли з однієї підстави.

6. Відповідно до ч. 5 ст. 351 ЦК власник має право до відповідного моменту розпоряджатися об\’єктами нерухомого майна, розташованими на земельній ділянці, що підлягає примусовому відчуженню.

7. Невиконання власником земельної ділянки обов\’язку надати інформацію набува­чу, який (обов\’язок) покладається на нього при відчуженні частиною шостою ст. 351 ЦК, є підставою визнання відповідного договору недійсним на підставі ст. 230 ЦК. У разі відчуження об\’єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці, такий обов\’язок на власника прямо не покладається. Але це не виключає застосування і в цьому випадку ст. 230 ЦК.