Науково-практичний коментар до ст. 414 Цивільного кодексу України

 

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об\’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

 

Коментар:

 

У коментованій статті ЦКУ закріплені загальні вимоги щодо прав та обов\’язків власника земельної ділянки, на яку встановлено суперфіцій. При цьому у кодексі не дається перелік таких прав і обов\’язків власника. Аналіз цієї та інших статей коментованої глави ЦКУ дозволяє визначити права власника, які встановлені законом і мають бути обов\’язково закріплені у договорі, зокрема: а) право на одержання плати за користування земельною ділянкою; б) право на одержання частки від доходу землекористувача; в) обмежене право володіти та користуватися земельною ділянкою в обсязі, передбаченому у договорі суперфіцію; ґ) право на розпорядження земельною ділянкою, обтяженою суперфіцієм; г) право вимагати від землекористувача використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням; д) право на звернення до суду про припинення договору суперфіцію; е) право вимагати від землекористувача знести збудовані на земельні ділянці будівлі та споруди; є) право вимагати від землекористувача привести земельну ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування; ж) право на захист своїх прав та інтересів. Реалізація цих прав має свої особливості і може бути здійснення за умов. Які передбачені у нормах цієї глави ЦКУ, а також у договорі суперфіцію.

Щодо обов\’язків власників земельних ділянок, на які встановлено суперфіцій, то у коментованій статті ЦКУ є лише одна норма, яка зобов\’язує такого власника володіти і користуватися земельною ділянкою, обтяженою суперфіцієм, відповідно до укладеного договору на право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Однак це не позбавляє власника такої земельної ділянки від виконання обов\’язків, передбачених ст. 91 ЗКУ, а також іншими законами, у яких визначається правовий режим земель тих чи інших категорій, на яких законом дозволяється забудова.

Власник земельної ділянки має право на одержання плати за її користування. При укладенні договору суперфіцію землекористувач не може відмовити власникові земельної ділянки у встановленні плати за користування земельною ділянкою, якщо власник виявляє бажання одержувати таку плату. За таких обставин однією з істотних умов договору суперфіцію має бути плата за користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Виключно у договорі суперфіцію встановлюється розмір плати, її форми, умови, порядок та строки її виплати. При цьому для визначення розміру плати за користування чужою земельною ділянкою для забудови закон не зобов\’язує сторони проводити нормативну чи експертну грошову оцінку такої ділянки відповідно до Закону України \”Про оцінку земель\”. Виключенням з цього правила є обов\’язкове проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру державного мита у тих випадках, коли право користування чужою земельною ділянкою для забудови переходить до інших осіб в порядку спадкування. Водночас експертна грошова оцінка чужої земельної ділянки, яка передається у користування для забудови, може бути проведена за бажанням сторін чи за рішенням суду. В законодавстві України розмір плати за користування чужою земельною ділянкою для забудови не обмежується мінімальними чи максимальними розмірами.

За домовленістю сторін виключно у договорі суперфіцію встановлюються форми плати за користування земельною ділянкою. Серед таких форм плати можуть бути грошова, натуральна, змішана тощо.

Плата за користування земельною ділянкою у тій чи іншій формі має сплачуватися з настанням обумовлених сторонами в договорі умов, а також в строки, та в порядку, які визначені в такій угоді.

Крім плати за право користування чужою земельною ділянкою для забудови, у договорі суперфіцію можуть бути передбачені умови і порядок сплати частки доходу, який одержуватиме землекористувач у тих випадках, якщо земельна ділянка забудована промисловими об\’єктами. Це окрема і самостійна форма розрахунків між власником ділянки і землекористувачем за договором суперфіцію.

2. Оскільки право користування чужою земельною ділянкою є обтяженням права власності, то в цій статті ЦКУ встановлюються певні гарантії власнику такої ділянки володіти та користуватися нею в обсягах, передбачених договором суперфіцію. Це означає, що в разі укладення договору суперфіцію, право власності на земельну ділянку не припиняється, воно залишається за особою, однак з обмеженнями володіння та користування, які визначаються за угодою сторін в договорі суперфіцію.

З іншого боку, у абз. 2 п. 2 коментованої статті передбачені гарантії права власності на будівлі і споруди, які належать суб\’єкту права користування чужою земельною ділянкою. Тобто, при перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг прав власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.