Науково-практичний коментар до ст. 415 Цивільного кодексу України

 

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4. Землекористувач зобов\’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов\’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

 

Коментар:

 

1. У коментованій статті ЦКУ закріплені загальні положення щодо обсягу прав та обов\’язків землекористувача чужою земельною ділянкою для забудови, які можуть бути здійсненні відповідно до закону та договору суперфіцію.

Зокрема, обсяг прав землекористувача щодо користування земельною ділянкою для забудови визначається договором суперфіцію. Водночас такі землекористувачі можуть реалізувати також права, передбачені також у ст. 95 ЗК України з врахуванням обмежень, які можуть бути закріплені у договорі суперфіцію.

2. ЦКУ гарантує землекористувачам за договором суперфіцію право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Тому землекористувачі за договором на право користування чужою земельною ділянкою для забудови мають право вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїми об\’єктами нерухомості відповідно до ЦК України та інших законодавчих актів.

3. Зокрема, землекористувач може відчужувати іншим особам належні їм на праві власності будівлі і споруди, збудовані на чужій земельній ділянці за договором суперфіцію. За таких обставин ЦКУ гарантує новому власнику будівель і споруд можливість користуватися чужою земельною ділянкою під такими об\’єктами. Зокрема, новий власник набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4. Крім прав, землекористувач за договором суперфіцію має виконувати передбачені законом та договором обов\’язки щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови. ЦКУ зобов\’язує землекористувача вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. За Законом України \”Про плату за землю\”, плата за землю включає в себе земельний податок та орендну плату. Суб\’єктами плати земельного податку є власники землі та землекористувачі. Це означає, що закон звільняє власника земельної ділянки від сплати земельного податку і покладає виконання цього обов\’язку перед державою на землекористувача. Водночас в договорі суперфіцію можуть бути передбачені й інші умови сплати земельного податку з огляду на відносну самостійність права користування чужою земельною ділянкою для забудови.

5. Коментована стаття ЦКУ зобов\’язує землекористувача чужої земельної ділянки, призначеної для забудови, ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Це означає, що суспільні відносини, які виникають за договором емфітевзису мають не лише приватний, а й публічний характер, оскільки забезпечення раціонального використання та охорони земель покладається законом органи державної влади та місцевого самоврядування. В разі порушення цієї вимоги договір на право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути розірваний на вимогу власника такої ділянки в судовому порядку.