Науково-практичний коментар до ст. 763 Цивільного кодексу України

 

1. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Коментар:

Коментована стаття встановлює, що строк договору майнового найму може бути визначеним та невизначеним. За загальним правилом строк дії договору найму визначається сторонами в самому договорі. Допускається визначення строку періодом часу (наприклад, \”договір діє протягом одного календарного року\”) або моментами початку та закінчення строку (наприклад, договір діє з 1 січня 2008 року по 31 березня 2008 року).

Разом з тим, строк договору найму не можна віднести до істотних умов цього договору, оскільки частина 2 статті, що коментується, допускає укладення договору найму без вказівки строку його дії. В такому випадку договір вважається укладеним на невизначений строк.

Якщо строк дії в договорі не визначений, це означає, що немає можливості визначити тільки момент його закінчення, оскільки момент початку дії договору визначається за правилами ст. 640 ЦК. В такому випадку момент закінчення договору буде залежати від волі будь-якої із сторін. Договір буде діяти стільки часу, скільки буде існувати потреба обох сторін у такого роду відносинах. Як тільки будь-яка із сторін втратить економічний інтерес до продовження відносин оренди, вона вправі заявити про відмову від продовження відносин оренди.

Разом з тим реалізація цього права пов\’язана із покладенням на ініціюючу сторону обов\’язку попередньо повідомити контрагента про своє бажання припинити відносини оренди з метою мінімізації тих збитків, які можуть виникнути в нього у зв\’язку із припиненням оренди.

Строки для попередження про відмову від договору найму встановлені у один місяць для рухомого майна, зокрема для майнових прав, і три місяці для нерухомого майна. Норма, якою визначені строки для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк, не є імперативною. Закон або сторони договору можуть встановити інші строки для здійснення такого попередження, відповідно збільшивши або зменшивши їх. Так, відповідно до ст. 790 ЦК наймач за договором прокату взагалі не повинен попереджувати наймодавця про відмову від договору.

Законом можуть бути передбачені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Такі граничні строки встановлені, наприклад, Земельним кодексом України щодо договорів оренди земельних ділянок. Так відповідно до ч. 3 ст. 93 Земельного кодексу України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою – не більше 50 років.

У випадку законодавчого встановлення максимальних (граничних) строків договору оренди, строк його дії може бути визначений сторонами з врахуванням наступних обставин:

– якщо строк, встановлений сторонами, є меншим максимально можливого строку, договір буде діяти до спливу строку, встановленого в ньому;

– якщо строк, встановлений сторонами, є більшим максимально можливого строку, договір вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку;

– якщо строк договору сторонами не визначений, кожна із сторін вправі в будь-який момент відмовитися від такого договору з дотриманням положень частини 2 коментованої статті. А в разі відсутності відмови сторони до спливу встановленого законом максимального строку, договір припиняється із спливом мінімального строку.