Науково-практичний коментар до ст. 810-1 Цивільного кодексу України

 

1. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.

2. За договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

3. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

4. Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

5. Істотними умовами договору оренди житла з викупом є:

1) найменування сторін;

2) характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом;

3) строк, на який укладається договір;

4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

5) умови дострокового розірвання договору;

6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору;

7) права та зобов\’язання сторін;

8) відповідальність сторін;

9) інші умови, визначені законом.

6. До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813 – 820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 12321 цього Кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом.

7. Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

Коментар:

Коментована стаття з\’явилася в ЦК 25 грудня 2008 р. завдяки Закону України \”Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва\”, яким в орендні відносини було впроваджено новий інститут – оренда житла з викупом. Даний договір за своєю суттю є договором комплексним та поєднує в собі риси договору оренди житла та договору купівлі-продажу житла. Договір оренди житла з викупом має своєю метою передачу права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів. Отже договір є оплатним, двостороннім та консенсуальним.

Відповідно до ч. 1 коментованої статті оренда житла з викупом визнається особливим видом найму (оренди) житла. Це означає, що на такі відносини перш за все розповсюджуються положення Глави 59 ЦК, що регулює найм (оренду) житла. І тільки за відсутності спеціальних норм до відносин оренди житла з викупом можна застосувати положення Глави 58 ЦК \”Найм (оренда)\” та Глави 54 \”Купівля-продаж\”. Крім того, відносини оренди житла з викупом регулюються ст. 5 Закону України \”Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва\” та Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. N 274 (далі – Порядок).

Об\’єктом договору оренди житла з викупом є житло, тобто квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них. Зазначене житло протягом всієї дії договору має призначатися саме для проживання в ньому орендаря та членів його сім\’ї або інших осіб, але не для якихось інших потреб.

Сторонами договору оренди житла з викупом є орендодавець та орендар. ЦК встановив обмежений склад суб\’єктів відносин оренди житла з викупом. Відповідно до ч. 2 коментованої статті орендодавцем за даним договором є підприємство, а орендарем – фізична особа. Визначення орендодавця як підприємства у даній статті дещо суперечить загальному відношенню ЦК до поняття \”підприємство\”. Відповідно до ст. 191 ЦК підприємство є об\’єктом цивільних прав, а не суб\’єктом, отже говорити, що підприємство може бути орендодавцем в рамках ЦК є некоректним. Краще говорити про те, що орендодавцем у договорі оренди житла з викупом може бути виключно юридична особа – суб\’єкт підприємницької діяльності (фізична особа – підприємець орендодавцем бути не може), а орендарем – виключно фізична особа. При цьому орендодавець не повинен бути фінансово установою, а його діяльність не підлягає ліцензуванню (п. 9 ст. 5 Закону України \”Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва\”).

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий строк. При цьому в коментованій статті встановлена тільки верхня межа такого строку – до 30 років. Нижня межа законом не визначена, отже можна зробити висновок, що вона може бути будь-якою за домовленістю сторін. Договір може бути припинений достроково в разі дострокової повної сплати орендарем орендних платежів.

Приблизний перелік умов договору оренди житла з викупом затверджений п. 5 Порядку оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. N 274. Примірний договір оренди житла з викупом затверджений наказом Мінрегіонбуду від 24 червня 2009 р. N 252.

Основними обов\’язками сторін за договором оренди житла з викупом є:

Обов\’язки орендодавця:

1) набути право власності на попередньо обране особою-орендарем житло;

2) передати придбане житло орендарю на умова оренди з викупом;

3) здійснювати управління та розпорядження таким житлом до моменту його повного викупу орендарем

Обов\’язки орендаря:

1) обрати житло, що буде об\’єктом договору оренди житла з викупом;

2) своєчасно здійснювати орендні платежі та компенсаційні виплати (див. коментар до ст. 820 ЦК);

3) самостійно сплачувати комунальні платежі;

4) використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572; 

5) нести обов\’язки, встановлені ст. 815 ЦК. 

Орендар має право достроково погасити орендні платежі та набути право власності на житло.

Визначений перелік прав та обов\’язків сторін за договором оренди житла з викупом не є вичерпним та може бути розширений сторонами в договорі.

Відповідно до ч. 7 коментованої статті договір оренди житла з викупом породжує зобов\’язання по передачі орендареві права власності на житло з відкладальними обставинами. До таких відкладальних обставин належить повна сплата орендарем орендних платежів, встановлених договором.