Науково-практичний коментар до ст. 814 Цивільного кодексу України

 

1. У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов\’язки наймодавця.

Коментар:

Правонаступництво є однією з підстав заміни кредитора у зобов\’язанні (див. коментар до ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 514 ЦК до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов\’язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі зміни власника житла, переданого у найм на підставі договорів про відчуждення житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов\’язки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов\’язків, передбачених ст. ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов\’язків, установлених у договорі. До обов\’язків наймодавця належать: передача наймачеві житла придатного для постійного проживання у ньому, здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлене договором, виконання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передбачених законом або договором. Правило, встановлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідносини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імперативною нормою, обов\’язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між

сторонам відповідно до вимог ч. 3 ст. 6 ЦК. Така норма має обов\’язкову силу для учасників договору. Вказана правова норма спрямована на захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлять у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем житла договір найму припиняється, таке положення договору може бути визнано недійсним на підставі ст.ст. 203 ч.І ст. 215 ЦК. Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (житловий будинок) у зв\’язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлового будинку (див. коментар до ст.ст. 350 і 351 ЦК) Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла. 

 

Коментована стаття підтверджує принцип забезпечення виконання договірних зобов\’язань та встановлює, що в разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника переходять всі права та обов\’язки наймодавця. Це означає, що новий власник житла, набуваючи прав та обов\’язків власника, стає зобов\’язаним за договором житлового найму, укладеним попереднім власником. Тобто новий власник житла автоматично в силу укладення договору купівлі-продажу житла стає наймодавцем та до закінчення строку дії попереднього договору найму зобов\’язаний дотримуватися прав наймача житла та осіб, які проживають разом з ним.

Правило коментованої статті є імперативним та не може бути змінене домовленістю сторін як договору найму, так і договору купівлі-продажу. Отже в разі необхідності забезпечення інтересів нового власника житла, попередній власник, який є наймодавцем, має забезпечити припинення всіх відносин щодо найму житла до моменту укладення договору купівлі-продажу житла.