Науково-практичний коментар до ст. 815 Цивільного кодексу України | Адвокат Прокопенко Вадим, г. Киев

Науково-практичний коментар до ст. 815 Цивільного кодексу України

Науково-практичний коментар до ст. 815 Цивільного кодексу України

Стаття 815. Обов\’язки наймача житла
 
1. Наймач зобов\’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.
2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.
3. Наймач зобов\’язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов\’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Коментар:
Коментована стаття встановлює перелік основних обов\’язків наймача за договором житлового найму. Цей перелік не є вичерпним, отже в законодавстві або в договорі житлового найму можуть бути передбачені інші обов\’язки наймача. Так, зокрема, певні обов\’язки покладаються на наймача Правилами користування приміщеннями житлових будинків, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. N 45).
Одним із основних обов\’язків наймача є цільове використання житла. Житло може бути використано тільки для проживання в ньому. Це кореспондує також правилу ч. 2 ст. 813 ЦК. Отже найняте жиле приміщення не може бути використано для розміщення офісу або для якихось інших цілей, хоча в житті це нерідко трапляється.
Наймач зобов\’язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Даний обов\’язок означає, що наймач має прибирати найняти приміщення, проводити його поточний ремонт (ч. 1 ст. 819 ЦК) тощо.
Проводячи ремонт приміщення, наймач не вправі самостійно проводити його реконструкцію та перевлаштування. Разом з тим, за згодою наймодавця як власника приміщення такі реконструкція або перевлаштування можуть бути проведені наймачем.
Оскільки договір найму житла завжди є оплатним, одним із важливих обов\’язків наймача є обов\’язок своєчасно вносити плату за житло. Особливості встановлення розміру та порядку внесення плати за житло містяться у ст. 820 ЦК. Крім плати за житло, коментована стаття покладає на наймача обов\’язок самостійно оплачувати комунальні послуги. Відповідно до ст. 1 Закону України \”Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію\”, комунальними послугами визнаються водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та рідких нечистот. Обов\’язок наймача оплачувати комунальні послуги не є імперативним, отже сторони в договорі можуть передбачити покладення цього обов\’язку на наймодавця.
 
Також зауважимо наступне.
 
Стаття, що коментується, надає перелік основних обов\’язків наймача. По-перше, наймач зобов\’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов\’язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Йдеться про тимчасових мешканців, піднаймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Це положення вказує на цільовий характер договору найму житла (про цільове використання житла див. коментар до ст. 383 ЦК) По-друге, наймач зобов\’язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла та підтримуванням його в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов\’язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об\’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.
Відповідно до ч. 2 статі, що коментується, наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає право наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири, (ст. 100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами. Перевлаштування — це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобної, зміна призначень підсобних приміщень, перенос дверей, вікон та ін. Реконструкція індивідуальних житлових будинків — комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків (Наказ Міністерства аграрної політики України і Наказ Міністерства фінансів України № 113/198 від 25 квітня 2001 р. (зареєстровано в Міністерстві юстиції 16 травня 2001 р. № 420/5611) Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що законодавець пов\’язує виникнення вказаного права у наймача тільки після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.
Частина 3 статті, що коментується, зобов\’язує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати (див. коментар до ст. 820 ЦК). Окрім того, наймач зобов\’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо -, тепло -, газопостачаня, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін. З 1 липня 2003 р. набуває чинності Закон «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р., який визначає послуги, що належать до комунальних.

Leave a Reply

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

AlphaOmega Captcha Classica  –  Enter Security Code