Науково-практичний коментар до ст. 816 Цивільного кодексу України
Стаття 816. Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним
1. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов\’язків щодо користування житлом.
2. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.
3. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов\’язки за договором найму житла є солідарними.
4. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору – встановлюється за рішенням суду.
Коментар:
Обов\’язковою умовою договору житлового найму є перелік осіб, які проживатимуть разом наймачем. ЦК не містить обов\’язкової вимоги щодо сімейних зв\’язків між такими особами та наймачем. Отже проживати разом з наймачем можуть не тільки його дружина (чоловік), діти та батьки, але і інші особи (друзі, колеги тощо). Зазначенням у договорі кола осіб, які проживають разом з наймачем наймодавець та наймач підтверджують свою згоду на таке проживання.
Відповідно до частини першої коментованої статті особи, які проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права та обов\’язки щодо користування житлом. Тобто так само, які і наймач, зазначені особи можуть проживати в приміщенні та зобов\’язані підтримувати його в належному стані, та виконувати інші обов\’язки, передбачені, зокрема, ст. 815 ЦК. Разом з тим, відповідно до частини 2 коментованої статті, відповідальність за порушення даними особами умов договору несе наймач. Отже особи, які проживають разом з наймачем, хоча і зобов\’язані дотримуватися умов договору найму, але будуть нести відповідальність за порушення тільки перед самим наймачем в регресному порядку, оскільки перед наймодавцем в будь-якому випадку відповідальним залишається наймач.
Частина 3 коментованої статті передбачає можливість встановлювати множинність осіб на стороні наймача. Якщо договір житлового найму на стороні наймача укладають декілька осіб, така множинність набуває солідарного характеру (див. ст. ст. 542, 543 ЦК).
Наймач та особи, що проживають разом з ним, самостійно визначають порядок використання орендованого житла (розподіл кімнат для проживання, запрошення гостей тощо). Якщо зазначені суб\’єкти не можуть визначити порядок використання житла самостійно, спір може бути вирішений в судовому порядку.
Крім цього, додамо таке.
Стаття, що коментується, встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов\’язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов\’язків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов\’язками відносно наймодавця і наймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст. 813 ЦК. Третє значення закріплене в ч. 2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (про відповідальність за порушення умов договору, тобто про правові наслідки порушення зобов\’язання див. коментар до ст. 611 ЦК). Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов\’язків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками. У зв\’язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов\’язкової участі в укладанні договору найму житла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов\’язків для таких осіб є договір найму житла і вимоги відповідних статей гл. 59 ЦК. Частина 3 ст. 816 ЦК встановлює солідарні обов\’язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладанні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст. 824 (про права кредитора у разі солідарного обов\’язку боржників див. коментар до ст. 543 ЦК).
Частина 4 статті, що коментується, надає наймачеві й особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитися про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити, чи був раніше встановлений між сторонами у справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був установлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом з ним, суд постановляє рішення про встановлення саме такого порядку.
Leave a Reply