Науково-практичний коментар до ст. 819 Цивільного кодексу України

 

1. Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов\’язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.

2. Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов\’язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

3. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Коментар:

Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Стаття, що коментується, передбачає, що сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обов\’язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобов\’язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.

До поняття капітального ремонту житла належать більш складні роботи, які потребують значних матеріальних та людських витрат. Йдеться про поновлення або заміну окремих конструкцій помешкання, інженерних конструкцій тощо. Постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р. затверджений «Типовий договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду», в якому дається перелік робіт, що належать до поточного і капітального ремонту.

Відповідно до ч. З ст. 819 ЦК переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача. У даному випадку мова йде про таке переобладнання житлового будинку, яке має призвести до перетворення жилих приміщень до нежилих і навпаки, в зміні призначення нежилих приміщень (кухні на коридор).

 

Правила коментованої статті є подібними до правил проведення ремонту об\’єкту найму (оренди), закріплених у ст. 776 ЦК. Обов\’язок проведення поточного ремонту житла покладається на наймача, а обов\’язок проведення капітального ремонту – на наймодавця. Це правило є диспозитивним, отже в договорі можуть бути передбачені інші правила проведення ремонту житла (наприклад, сторони можуть домовитися, що наймач проводить капітальний ремонт квартири в рахунок майбутніх орендних платежів).

Частина 3 коментованої статті встановлює правило, відповідно до якого істотне переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане в найм, не допускається без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом. На сьогодні, на жаль, широкої практики застосування даного положення немає.