Науково-практичний коментар до ст. 821 Цивільного кодексу України | Адвокат Прокопенко Вадим, г. Киев

Науково-практичний коментар до ст. 821 Цивільного кодексу України

Науково-практичний коментар до ст. 821 Цивільного кодексу України

Стаття 821. Строк договору найму житла
1. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п\’ять років.
2. До договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822 – 824 цього Кодексу.
Коментар:
 
Коментована стаття визначає строк дії договору найму житла. За загальним правилом, строк найму є договірною умовою та визначається сторонами. В разі невизначення сторонами договору строку житлового найму, цей договір вважається укладеним на п\’ять років, тобто протягом цього строку наймодавець та наймач зобов\’язані дотримуватися умов договору, і в разі продажу наймодавцем житла до нового власника перейдуть всі права та обов\’язки наймодавця.
Частина 2 коментованої статті умовно поділяє договір житлового найму на два види: короткостроковий найм (договір, укладений на строк до одного року) та довгостроковий найм (договір, укладений на строк один рік та більше). Короткостроковий найм має ряд привілеїв щодо встановлення умов договору, до такого роду договору не застосовуються положення частини 1 статті 816 ЦК (щодо вказівки осіб, які проживають разом з наймачем), ст. 818 (щодо тимчасових мешканців), ст. 822 (щодо переважних прав наймача), ст. 823 (щодо можливості укладення договору піднайму) та ст. 824 (щодо заміни наймача й договорі найму житла).
 
Як уже вказувалося, договір найму житла є строковим, тобто він не може бути укладений на невизначений строк (див. коментарі до ст.ст. 251-254, 631 ЦК). Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п\’ять років. Зі змісту статті, що коментується, видно, що договір найму житла за строком може бути короткостроковим: до одного року, середньостроковим від 1 року до 5 років і довгостроковим: більше 5 років.
Згідно з ч. 2 ст. 821 ЦК до договору короткострокового найму не застосовуються положення частини першої ст. 816 ЦК про обов\’язковість вказівки в договорі на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, положення ст. 818 ЦК про право наймача і осіб, які проживають разом із ним, на дозвіл тимчасового проживання тимчасових мешканців, та статей 822-824 цього Кодексу про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк, про придбання житла, яке було предметом договору найму, про право наймача передавати все або частину помешкання у користування піднаймачеві, про заміну наймача.
Не може вважатися середньостроковим договором договір, укладений на новий строк до одного року з тим же наймачем. У такому випадку мова йде про укладення нового короткострокового договору після закінчення строку попереднього короткострокового договору. У противному випадку сторони уклали б договір на триваліший строк.