Науково-практичний коментар до ст. 822 Цивільного кодексу України

 

1. У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

2. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Коментар:

Коментована стаття містить перелік прав, які наймач житла може реалізувати переважно перед будь-якими іншими особами. Першим переважним правом наймача є право на укладення договору найму житла на новий строк. Це означає, що в разі якщо наймодавець планує в подальшому здавати житло оренду, він має перш за все надати таку пропозицію наймачу і тільки якщо наймач відмовиться, наймодавець зможе звернутися із даною пропозицією до інших осіб.

Якщо наймодавець бажає змінити умови договору, що укладається на новий строк, або відмовитися від укладення договору на новий строк, він має попередити про це наймача не пізніше, ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла. Якщо наймодавець не зробив такого попередження, а наймач після спливу строку дії договору найму продовжує користуватися житлом, договір найму житла вважається продовженим на такий саме строк та на таких саме умовах.

Коментована стаття містить цікаве право наймача, яке на практиці майже не реалізується. Мова йдеться про право наймача вимагати переведення на нього прав наймача в разі, якщо наймодавець відмовився укладати з ним договір на новий строк, але потім протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою.

Ще одним переважним правом наймача є переважне перед іншими особами право на придбання житла в разі його продажу наймодавцем. Отже наймодавець, який вирішив продавати житло, що є об\’єктом найму, спочатку має запропонувати його наймачу. І тільки в разі відмови наймача від придбання житла, воно може бути запропоноване для продажу іншим особам.