Науково-практичний коментар до ст. 824 Цивільного кодексу України | Адвокат Прокопенко Вадим, г. Киев

Науково-практичний коментар до ст. 824 Цивільного кодексу України

Науково-практичний коментар до ст. 824 Цивільного кодексу України

Стаття 824. Заміна наймача у договорі найму житла
 
1. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.
2. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
Коментар:
Під час дії договору найму може виникнути необхідність заміни наймача. Така заміна можлива з участю наймача, який залишається проживати в помешканні, або без участі наймача у разі смерті наймача або вибуття його з житла. У першому випадку заміна наймача можлива за його вимогою та вимогою інших осіб, які постійно проживають разом з ним. Ці особи за домовленістю можуть запропонувати наймодавцю кандидатуру нового наймача з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем.
У разі смерті наймача або вибуття його з житла, наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах. Вибуття наймача свідчить, що він вибув на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті і перестав виконувати свої обов\’язки за договором найму.
Диспозиція статті, що коментується, викладена таким чином, що можна зробити висновок з урахуванням змісту інших статей про переважність вимоги наймача, інших осіб, які постійно проживають разом з ним, про заміну наймача над відмовою наймодавця дати згоду на таку заміну. Вперше в гл. 59 пропозиції вказаних осіб законодавець називає вимогами, підкреслюючи їх значення. Крім того, інші особи, які постійно проживають разом із наймачем, набувають такого статусу (рівного за правами і обов\’язками з наймачем) тільки після згоди наймодавця (ст. 816 ЦК). Серед підстав розірвання договору найму житла відсутня така обставина, як відмова наймодавця від заміни наймача. Не припиняється зобов\’язання за договором найму житла смертю фізичної особи — боржника (див. коментар до ст. 608). Очевидно, що відмова наймодавця дати згоду на заміну наймача може бути оскаржена до суду, який має задовольнити такий позов, якщо встановить, що особа, якою пропонується замінити наймача, відповідає вимогам, що пред\’являються до такої особи (див. коментар до ст. 813 ЦК). 
 
Коментована стаття розділяє випадки заміни наймача у договорі найму з участю первісного наймача (частина 1) та без його участі в разі смерті або вибуття його з житла (частина 2).
Заміна наймача з участю первісного наймача може відбуватися на вимогу наймача або за вимогу інших осіб, які проживають разом з наймачем. Така заміна вимагає обов\’язкової узгодженості зі сторони наймодавця та оформлюється шляхом підписання відповідної угоди між первісним наймачем, новим наймачем та наймодавцем. За своєю суттю дана процедура має відповідати правилам заміни сторони в зобов\’язанні, закріпленим у Главі 47 ЦК. Особливістю заміни наймача у договорі житлового найму є те, що новим наймачем може стати не будь-яка особа, а тільки одна із повнолітніх осіб, які проживають разом з наймачем.
Заміна наймача у двох випадках – його смерті або вибуття з житла – здійснюється незалежно від волі наймодавця. В такому випадку, за загальним правилом, наймачами становляться усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем. Тобто створюється множинність осіб на стороні наймача. Відносини між співнаймачами в такому випадку будуть мати солідарний характер в силу положень ч. 3 ст. 816 ЦК. Права та обов\’язки наймача можуть бути покладені і на якусь одну із осіб, які проживали разом з наймачем, або на кількох з них, але для даного рішення необхідною є згода наймодавця.
В будь-якому випадку заміни наймача у договорі найму житла зміст цього договору залишається незмінним до кінця строку його дії або до внесення відповідних змін за згодою сторін.