Науково-практичний коментар до ст. 285 Господарського кодексу України

1. Орендар має переважне право перед іншими суб\’єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

2. Орендар може бути зобов\’язаний використовувати об\’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

3. Орендар зобов\’язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

4. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Коментар:

1. Коментована стаття стосується основних прав та обов\’язків орендаря. Разом з цим такі положення конкретизуються в нормах законодавства, що стосуються певного предмета оренди. Так, права та обов\’язки орендаря за договором оренди державного та комунального майна визначаються Законом України \”Про оренду державного і комунального майна\”, а щодо оренди землі – Законом України \”Про оренду землі\”. Права та обов\’язки орендаря можуть також доповнюватися іншими положеннями законодавства в залежності від предмета оренди та особливостей відносин між сторонами.

Крім положень законодавства права та обов\’язки орендаря можуть визначатися договором, що укладається між орендарем та орендодавцем. Такі положення, користуючись принципом свободи договорів, сторони можуть врегульовувати на власний розсуд.

2. Переважне право орендаря на продовження терміну оренди є одним із прав, що прямо закріплені законодавством. Крім коментованої статті, це право також прямо передбачене ст. 777 ЦК України, відповідно до якої наймач після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Однак це право набувається тільки за умови належного виконання договору найму.

Абзац 2 ч. 1 ст. 777 ЦК України встановлює також, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов\’язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, – в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Переважне право не застосовується, якщо власник має намір самостійно використовувати власне майно та не має наміру здавати його в оренду.

3. Переважне право орендаря означає що, за інших рівних умов він має право на укладення договору оренди на новий строк порівняно з особами, що звернулися до власника майна за укладенням договору оренди майна. Іншими словами, власник зобов\’язаний повідомити орендаря про намір укласти договір оренди з третьою особою та проінформувати орендаря про умови, за якими такий договір має бути укладений. У тому разі, якщо орендар дає згоду на укладення договору на таких умовах, власник зобов\’язаний укласти договір з орендарем.

4. Переважне право на укладення договору оренди передбачене ч. 3 ст. 17 Закону України \”Про оренду державного та комунального майна\”, відповідно до якого після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов\’язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

5. Закон України \”Про оренду землі\” також містить положення про переважне право на поновлення договору Так, відповідно до ст. 33 цього Закону після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов\’язки відповідно до умов договору, має, за інших рівних умов, переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

6. Частина 2 коментованої статті містить положення, що стосуються обов\’язку використання майна за цільовим призначенням. Положення щодо такого обов\’язку співвідносяться зі ст. 773 ЦК України, відповідно до якої наймач зобов\’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому в оренду, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Частина 3 цієї ж статті встановлює, що орендар має право змінювати стан речі, переданої йому в оренду, лише за згодою орендодавця.

Згідно зі ст. 18 Закону України \”Про оренду державного та комунального майна\” за договором оренди орендаря може бути зобов\’язано використовувати об\’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов\’язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

7. Права та обов\’язки по договору оренди землі визначаються ст. 25 Закону України \”Про оренду землі\”, відповідно до якої орендар, зокрема, зобов\’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об\’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п\’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

8. Частина 4 коментованої статті містить положення щодо обов\’язку орендаря берегти орендоване майно. Ця вимога кореспондується зі ст. 783 ЦК України, відповідно до якої орендодавець вправі вимагати розірвання договору в тому випадку, якщо орендар користується річчю всупереч її призначенню.

9. Законодавство передбачає також переважне перед іншими особами право орендаря на придбання речі у разі її продажу за умови належного виконання договору (ч. 2 ст. 777 ЦК України).

10. Частина 4 коментованої статті передбачає обов\’язок орендаря відшкодувати завдані збитки, які можуть бути заподіяні внаслідок неправомірного відчуження майна, його знищення чи псування або інших обставин, які заподіяні з вини орендаря.

Порядок відшкодування збитків визначаються положеннями господарського та цивільного законодавства, зокрема ст. 216 ГК України, що стосується застосування господарсько-правової відповідальності, гл. 25 ГК України, що стосується порядку відшкодування збитків у сфері господарювання, а також ст. 22 \”Відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди\” ЦК України, ст. 623 \”Відшкодування збитків, завданих порушенням зобов\’язання\” ЦК України та іншими положенням цивільного законодавства.

Щодо оренди землі порядок відшкодування збитків спеціально визначається ст. 28 Закону України \”Про оренду землі\”. Згідно з цією статтею орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі.

11. Обов\’язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, що передбачений коментованою статтею, більш детально визначається ст. 286 ГК України (див. коментар до наступної статті).