Науково-практичний коментар до ст. 291 Господарського кодексу України

1. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.

2. Договір оренди припиняється у разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу (приватизації) об\’єкта оренди;

ліквідації суб\’єкта господарювання – орендаря;

загибелі (знищення) об\’єкта оренди.

3. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

4. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Коментар:

1. Порядок відмови від договору регулюється загальними засадами цивільного права. Так, відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов\’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 615 ЦК України у разі порушення зобов\’язання однією стороною, друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов\’язання, якщо це встановлено договором або законом. Частина 2 цієї ж статті встановлює, що одностороння відмова від зобов\’язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов\’язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов\’язання частково або в повному обсязі відповідно змінюються умови зобов\’язання або воно припиняється.

Наслідки односторонньої відмови від договору визначаються ч. 3 ст. 651 ЦК України, згідно з якою у разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

2. Законодавство про оренду землі містить спеціальну норму щодо розірвання договору в односторонньому порядку. Так, відповідно до ст. 31 Закону України \”Про оренду землі\” розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Аналогічне положення міститься в ч. 1 ст. 26 Закону України \”Про оренду державного та комунального майна\” щодо оренди такого майна.

3. Порядок і підстави припинення договору оренди землі визначаються спеціальними нормами законодавства. Так, відповідно до ст. 31 Закону України \”Про оренду землі\” договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи – орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у ст. 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи – орендаря та в інших випадках, що передбачені законодавством України. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 цього ж Закону встановлює, що договір оренди землі може бути припинений шляхом його розірвання на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов\’язків, передбачених договором та законодавством, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження об\’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Якщо договір оренди землі розривається з ініціативи орендаря, то орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов\’язань. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

4. Порядок припинення договору оренди державного майна визначається ч. 2 ст. 26 Закону України \”Про оренду державного і комунального майна\”. Відповідно до цієї статті договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об\’єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об\’єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем. Ця ж стаття зазначає, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов\’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.